土地的特性可以分为土地的自然特性和经济特性两个方面。(一)土地的自然特性土地的自然特性包括:(1)位置的固定性。土地具有位置的固定性，不能随土地产权的流动而改变其空间的位置。..

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确定待估不动产 佳的开发利用方式根据调查的土地状况和房地产市场条件等，在城市规划及法律法规等限制所允许的范围内，确定地块的 佳利用方式，包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等。在选择 佳的开发利用方式中， 重要的是选择 佳的土地用途。土地用途的选择，要与房地产市场的需求相结合，并且要有一定的预测。 佳的开发利用方式就是开发完成后销售时能获得 高的收益。..

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因此路线价法的理论基础也是替代原理。根据上述原理，路线价估价法的关键是标准宗地的确定、路线价的附设和深度修正率的确定。路线价估价结果的可信度，取决于路线价深度百分率及各种修正率的准确性。路线价法是否运用得当，还依赖于较为完整的道路系统和排列整齐的宗地以及完善合理的深度修正率表和其他条件修正率。..

操作步骤根据剩余法估价的基本思路，剩余法估价的程序为:调查不动产基本情况，确定待估不动产的 佳开发利用方式，预测不动产开发完成后的收益，测算开发总投资，确定开发利润，估算待估不动产价格。(一)调查待估对象的基本情况1．调查土地的限制条件，如土地政策的限制，城市规划、土地利用规划的制约等。..

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